Kısa Dönem Kiralık Ev Açmanın Yasal Şartları ve Riskler 2026

Türkiye'de kısa dönem konut kiralamak, 2024'ten itibaren kapsamlı bir yasal düzenlemeye tabi hale geldi. 7464 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde ev sahiplerinin hem izin hem de vergi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi zorunludur.

Yasal Dayanak: 7464 Sayılı Kanun

Türkiye Büyük Millet Meclisi'nden geçen 7464 sayılı Kanun, kısa dönem kiralamayı ilk kez sistematik biçimde düzenlemiştir. Kanunun temel hükümleri şunlardır:

• 100 gün sınırı: Takvim yılı içinde aynı kişiye 100 günden fazla kiralama yapılamaz; bu sınırı aşan kiralama uzun dönem sayılır ve farklı hükümlere tabi olur.
• Turizm Konutu Belgesi zorunluluğu: Kısa dönem kiralama yapan her mülk sahibi bu belgeyi almak zorundadır.
• Dörtte üç çoğunluk kuralı: Apartman dairelerinde kısa dönem kiralama yapabilmek için kat malikleri kurulunun dörtte üçünün yazılı onayı şarttır.
• Platform bildirimi: Airbnb, Booking.com ve benzeri platformlar, Türkiye'de yasal belgesi olmayan ilanları kaldırmakla yükümlüdür.

Turizm Konutu Belgesi Şartları

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan bu belge, kısa dönem kiralamanın temel lisansıdır.

Başvuru Ön Koşulları

• Mülkün tapu kaydı ve yapı kullanım izni (iskân) bulunmalıdır.
• DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi aktif olmalıdır.
• Konut, imar planında konut alanında yer almalıdır (ticari alan değil).
• Apartman dairesi ise kat malikleri kurulu onay tutanağı sunulmalıdır.

Belge Ücreti ve Yenileme

2026 itibarıyla belge başvuru ücreti yaklaşık 5.000–8.000 TL aralığındadır. Belge her yıl yenilenmesi gerekir; yenileme ücreti başvuru ücretinin yarısı kadardır.

Vergi Yükümlülükleri

Kısa dönem kiralama geliri birden fazla vergi türü açısından beyan gerektirir.

Konaklama Vergisi

• 2019'dan itibaren yürürlükte olan konaklama vergisi, geceleme bedelinin %2'si oranında uygulanır.
• Vergiyi misafirden tahsil eden ev sahibi, her ay beyanname vererek öder.
• Aylık beyanname süresi, bir önceki aya ait beyan için ayın 26'sıdır.

Gelir Vergisi

• Airbnb ve benzeri platformlardan elde edilen gelir, ticari kazanç olarak değerlendirilir (gayrimenkul sermaye iradı değil).
• Bu nedenle basit usul veya gerçek usul vergilendirme seçeneklerinden biri uygulanır.
• 2026 yılı gelir vergisi dilimleri: %15 (ilk dilim) – %40 (en yüksek dilim).

KDV

Kısa dönem konut kiralamasında KDV muafiyeti bulunmamaktadır. Hizmet bedeli üzerinden %20 KDV hesaplanır ve aylık beyanname ile ödenir.

Yasal Riskler ve Cezalar

İdari Para Cezaları

Platform Riskleri

Yasal belgesi bulunmayan ilanlar platform tarafından kaldırılabilir. Airbnb ve Booking.com, Türkiye'deki yasal gereklilikleri yerine getirmeyen ilanları askıya alma hakkını saklı tutar.

Komşu Şikayetleri

Kat malikleri onayı alınmadan kiralama yapılması durumunda, herhangi bir komşunun mahkemeye başvurması ile faaliyetin durdurulmasına karar verilebilir. Bu süreç hem maddi hem de zaman kaybına yol açar.

Yasal Kiralamayı Kolaylaştıran Adımlar

1. Önce tapu ve iskân durumunu kontrol et: Cins değişikliği yapılmamış taşınmazlar için ek prosedür gerekebilir.
2. Kat malikleri toplantısı düzenle: Gündem maddesini önceden yazılı bildir; kararı noter onaylı tutanağa bağla.
3. e-Devlet başvurusunu eksiksiz doldur: Eksik belge yüklenmesi başvuruyu otomatik reddeder.
4. Muhasebeci ile çalış: Konaklama vergisi, KDV ve gelir vergisi beyanları ayrı ayrı takip gerektirir.
5. Platform ilan numarası al: Bakanlık belge numarasını Airbnb ve Booking ilanına ekle.

Müstakil Ev ve Villa Sahipleri için Farklılıklar

Müstakil mülk sahipleri kat malikleri onayı şartından muaftır. Ancak:

• Yapı kullanım izni (iskân belgesi) yine zorunludur.
• Vergi yükümlülükleri apartman daireleriyle aynıdır.
• İtfaiye güvenlik raporu bazı belediyelerde ek şart olarak istenebilir.

Sonuç

Kısa dönem kiralama, doğru yasal zemine oturursa istikrarlı bir gelir kaynağına dönüşebilir. 2026 itibarıyla Türkiye'de bu faaliyeti sürdürmenin yolu; turizm konutu belgesi, kat malikleri onayı ve vergi kaydı üçlüsünü eksiksiz tamamlamaktan geçmektedir. Belgeleri olmadan açılan ilanlar kısa vadede gelir sağlasa da denetimde kesilecek cezalar bu geliri kolayca sıfırlayabilir.