100 Gün Kiralama Sınırı: Kapsam, İstisnalar ve Başvuru Süreçleri

Türkiye'de kısa dönem konut kiralamayı düzenleyen 7464 Sayılı Kanun, "100 gün" eşiğini kısa ve uzun dönem arasındaki temel sınır olarak belirledi. Bu eşiğin altında kalan her kiralama işlemi farklı yasal yükümlülükler doğurur. Peki 100 gün sınırı tam olarak neyi kapsar, kimler bu sınırın dışında kalır ve başvuru süreci nasıl işler?

100 Gün Sınırının Yasal Dayanağı

7464 Sayılı Turizm Tesisleri Kanunu'nda yapılan değişiklik, konutların takvim yılı içinde toplam 100 günü aşmayan sürelerde kiralanmasını kısa dönem kiralama olarak tanımlar.

Temel kural: Bir konut, yıl içinde birden fazla misafire kiralanabilir; ancak tüm kiralamalar toplamda 100 günü geçerse uzun dönem kira mevzuatı devreye girer.

Süre Hesaplama Yöntemi

• Giriş günü sayılır, çıkış günü sayılmaz.
• Her rezervasyon ayrı ayrı hesaplanır ve toplamı izlenir.
• Platform raporları ile manuel takip arasında çelişki varsa resmi kayıtlar esas alınır.

Kimler 100 Gün Kuralına Tabidir?

İstisnalar: 100 Gün Sınırı Dışında Kalan Durumlar

1. Turizm Belgeli Konutlar

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Konutu Yararlanma Belgesi alan mülkler, 100 gün kısıtlamasından muaftır. Belgeli mülkler yıl boyunca kısa dönemli kiralanabilir.

2. Turizm Bölgesindeki Özel Konutlar

Bakanlıkça ilan edilen turizm bölgelerinde yer alan ve imar planında turizm amaçlı kullanıma açık taşınmazlar farklı sınır uygulamasına tabi tutulabilir.

3. Birden Fazla Mülk Sahipleri

Her mülk 100 günlük limit hesabı için bağımsız değerlendirilir. İki ayrı mülkün her biri 100'er güne kadar kısa dönem kiralanabilir; toplamları birleştirilmez.

100 Günü Aşınca Ne Olur?

Takvim yılı içinde kümülatif kiralama süresi 100 günü geçtiğinde:

• Kira sözleşmelerinin Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenmesi gerekir.
• Kiracıya tahliye bildirimi yapılabilmesi için 6 ay önceden haber verilmesi zorunludur.
• Kısa dönem kiralama platformları bu durumu yetkililere bildirmekle yükümlüdür.

Pratik sonuç: 100 günü geçen ve Turizm Belgesi olmayan ev sahipleri hem kısa dönem hem de uzun dönem mevzuatını ihlal etmiş sayılabilir.

Turizm Konutu Belgesi ile 100 Gün Sınırını Aşma

Başvuru Sürecinin Adımları

1. Ön Hazırlık (1-2 hafta)

• Tapu fotokopisi
• Kimlik belgesi
• Bina yönetiminden ya da kat maliklerinden alınan onay kararı (noter onaylı)
• Varsa yapı ruhsatı veya iskân belgesi

2. E-Devlet Başvurusu e-devlet.gov.tr → Kültür ve Turizm Bakanlığı → Turizm Konutu Yararlanma Belgesi Başvurusu

3. İnceleme Süreci (4-8 hafta) Bakanlık yetkilileri mülkü yerinde denetleyebilir. Eksik belge varsa tamamlama için 30 gün ek süre tanınır.

4. Belge Onayı Onaylanan belge e-Devlet üzerinden dijital olarak teslim edilir. Belge numarası tüm platformlardaki ilanlara eklenmesi zorunludur.

100 Gün Takibini Kolaylaştıran Yöntemler

• Airbnb takvimi: Rezervasyon geçmişini dışa aktararak gün sayısını kontrol edebilirsiniz.
• Booking istatistikleri: Yıllık doluluk raporundan toplam geceleme sayısını görüntüleyin.
• Spreadsheet takibi: Her rezervasyonun giriş-çıkış tarihlerini manuel olarak kayıt altına alın.
• Kanal yönetimi yazılımı: Hostfully, Guesty gibi araçlar birden fazla platformdaki geceleme toplamını otomatik hesaplar.

Ceza Riski ve Denetim

Denetimler genellikle şu yollarla tetiklenir:

• Platform verilerinin yetkililere iletilmesi
• Komşu şikâyetleri
• Belediye denetimleri

100 günü aşan ve belgesi olmayan ev sahiplerine uygulanan cezalar 100.000 TL'den başlamakta olup tekrar ihlallerde 500.000 TL'ye çıkmaktadır.

Sonuç

100 gün sınırı, kısa dönem kiralama yapan herkesin yıl başından itibaren dikkatle takip etmesi gereken bir eşiktir. Yılın tamamında kiralama yapmayı planlıyorsanız Turizm Konutu Belgesi almanız hem yasal güvence hem de gelir sürekliliği açısından en akılcı yoldur.