Kat Malikleri Kurulunun Kısa Dönem Kiralamayı Yasaklama Yetkisi
7464 Sayılı Kanun ile kısa dönem kiralama mevzuatına eklenen en önemli değişikliklerden biri, kat maliklerinin bu faaliyete itiraz hakkı kazanmasıdır. Bir apartman veya sitede kısa dönem kiralama y...
7464 Sayılı Kanun ile kısa dönem kiralama mevzuatına eklenen en önemli değişikliklerden biri, kat maliklerinin bu faaliyete itiraz hakkı kazanmasıdır. Bir apartman veya sitede kısa dönem kiralama yapılıp yapılmayacağına artık yalnızca mülk sahibi değil, tüm kat malikleri birlikte karar verebilir.
Yasal Dayanak
7464 Sayılı Konut Kiracıları ve Konut Kiralama Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikler, kat malikleri kuruluna kısa dönem kiralamayı kısıtlama veya yasaklama yetkisi tanımıştır.
Bu düzenlemeye göre:
- Kat malikleri kurulu 4/5 çoğunluk kararıyla kısa dönem kiralamayı yasaklayabilir
- Yasak kararı yönetim planına işlenir
- Karara uymayan malikler idari para cezasıyla karşılaşabilir
4/5 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda çoğunluklar "arsa payı" veya "kat maliki sayısı" üzerinden hesaplanır.
Örnek:
- Apartmanda 10 bağımsız bölüm var
- Kısa dönem kiralamayı yasaklamak için en az 8 kat malikinin onayı gerekir
- Oylama, toplantıda hazır bulunanlar üzerinden değil; tüm kat malikleri üzerinden yapılır
Toplantıya katılmayan malikler için tebligat zorunluluğu vardır; aksi hâlde alınan karar itirazla iptal ettirilebilir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Süreci
Toplantı Çağrısı
Herhangi bir kat maliki, yöneticiden kısa dönem kiralama yasağını gündemine alan bir kurul toplantısı çağrısı yapılmasını talep edebilir. Toplantı çağrısı:
- En az 15 gün önceden tebligat veya ilan yoluyla yapılır
- Gündemde "kısa dönem kiralama yasağı" konusunun yer alması zorunludur
Toplantı ve Oylama
- Quorum: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı itibarıyla yarısından fazlası
- Kısa dönem yasaklama kararı için: 4/5 nitelikli çoğunluk
- Karar tutanağı noterce onaylanır ve yönetim planına eklenir
Karara İtiraz Hakkı
Kısa dönem kiralama yapan mülk sahibi, alınan yasak kararına itiraz edebilir:
| İtiraz Yolu | Süre | Başvuru Yeri |
|---|---|---|
| Hukuki itiraz | Karardan itibaren 1 ay | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Usul itirazı (toplantı usulsüzse) | Karardan itibaren 1 ay | Sulh Hukuk Mahkemesi |
Mahkeme, kararın kanuna uygunluğunu ve 4/5 çoğunluk şartının sağlanıp sağlanmadığını denetler.
Yasak Kararına Uyulmazsa Ne Olur?
Yasaklama kararına rağmen kısa dönem kiralama yapmaya devam eden mülk sahibine:
- Yönetim tarafından ihtarname gönderilir
- Uyulmaması halinde idari para cezası uygulanır (2026 yılı için belirlenen güncel tutar için Bakanlık tebliğine bakılmalıdır)
- Tekrarlayan ihlallerde Sulh Hukuk Mahkemesi'nden tedbir kararı alınabilir
Yasak Kararı Olmayan Apartmanlarda Durum
Kat malikleri kurulunun yasak kararı almadığı binalarda kısa dönem kiralama serbesttir; tek şart turizm konutu belgesi alınmasıdır.
Komşular bireysel olarak şikâyette bulunabilir; ancak kurul kararı olmadan kiralama durdurulamaz. Bireysel şikâyetler:
- Gürültü → Kolluk müdahalesi
- Güvenlik riski → Yöneticiye bildirim
- Ortak alan kullanımı → Yönetim planına dayanarak itiraz
Ev Sahipleri İçin Strateji Önerileri
Kısa dönem kiralama yapıyor ya da yapmayı düşünüyorsanız:
- Yönetim planını inceleyin: Mevcut planda kısa dönem kiralamaya ilişkin hüküm var mı kontrol edin
- Komşularla iletişim kurun: Olumsuz karar alınmadan önce güven ilişkisi kurun
- Misafir profilini düzenleyin: Gürültü ve ortak alan şikâyetlerini minimize edin
- Kurul toplantılarını takip edin: Gündemde bu konu varsa toplantıya katılın veya vekil gönderin
- Hukuki danışmanlık alın: Yasak kararı alınırsa itiraz süresi kaçırılmamalıdır
Özet Tablo
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasaklama için gerekli çoğunluk | 4/5 (kat maliki sayısı ve arsa payı) |
| Karara itiraz süresi | 1 ay |
| İtiraz mercii | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yasak olmadan kiralama | Serbestçe yapılabilir (turizm konutu belgesiyle) |
| Karara uyulmamanın sonucu | İdari para cezası + mahkeme tedbiri |
İlgili Rehberler
Kat maliklerinin bu yetkisi, kısa dönem kiralamayı yeniden düzenleyen 7464 Sayılı Kanun ile geldi. Yasağın bulunmadığı binalarda faaliyete başlamadan önce turizm konutu belgesi almak ve genel kısa dönem yasal şartları karşılamak gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kat malikleri kısa dönem kiralamayı hangi çoğunlukla yasaklayabilir?
7464 Sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeye göre kat malikleri kurulu, 4/5 nitelikli çoğunlukla (hem kat maliki sayısı hem arsa payı itibarıyla) kısa dönem kiralamayı yasaklayabilir. Karar yönetim planına işlenir ve tüm maliklere uygulanır.
4/5 çoğunluk toplantıya katılanlar üzerinden mi hesaplanır?
Hayır. Oylama toplantıda hazır bulunanlar üzerinden değil, tüm kat malikleri üzerinden yapılır. Örneğin 10 bağımsız bölümlü bir apartmanda yasak için en az 8 malikin onayı gerekir. Katılmayan maliklere tebligat zorunludur; aksi halde karar itirazla iptal edilebilir.
Yasak kararına nasıl ve ne zaman itiraz edebilirim?
Kısa dönem kiralama yapan malik, karardan itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak karara itiraz edebilir. Mahkeme, kararın kanuna uygunluğunu ve 4/5 çoğunluk şartının sağlanıp sağlanmadığını denetler. Süre kaçırılırsa itiraz hakkı düşer.
Yasak kararı olmayan binada kısa dönem kiralama serbest mi?
Evet. Kat malikleri kurulunun yasak kararı almadığı binalarda kısa dönem kiralama serbesttir; tek şart turizm konutu belgesi alınmasıdır. Komşular bireysel şikâyette bulunabilir ancak kurul kararı olmadan kiralama durdurulamaz.
Yasağa rağmen kiralama yaparsam ne olur?
Önce yönetim tarafından ihtarname gönderilir; uyulmaması halinde idari para cezası uygulanır. Tekrarlayan ihlallerde Sulh Hukuk Mahkemesi'nden tedbir kararı alınabilir. Güncel ceza tutarı için ilgili Bakanlık tebliğine bakılmalıdır.