Kat Malikleri Kurulunun Kısa Dönem Kiralamayı Yasaklama Yetkisi

7464 Sayılı Kanun ile kısa dönem kiralama mevzuatına eklenen en önemli değişikliklerden biri, kat maliklerinin bu faaliyete itiraz hakkı kazanmasıdır. Bir apartman veya sitede kısa dönem kiralama yapılıp yapılmayacağına artık yalnızca mülk sahibi değil, tüm kat malikleri birlikte karar verebilir.

Yasal Dayanak

7464 Sayılı Konut Kiracıları ve Konut Kiralama Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikler, kat malikleri kuruluna kısa dönem kiralamayı kısıtlama veya yasaklama yetkisi tanımıştır.

Bu düzenlemeye göre:

• Kat malikleri kurulu 4/5 çoğunluk kararıyla kısa dönem kiralamayı yasaklayabilir
• Yasak kararı yönetim planına işlenir
• Karara uymayan malikler idari para cezasıyla karşılaşabilir

4/5 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda çoğunluklar "arsa payı" veya "kat maliki sayısı" üzerinden hesaplanır.

Örnek:

• Apartmanda 10 bağımsız bölüm var
• Kısa dönem kiralamayı yasaklamak için en az 8 kat malikinin onayı gerekir
• Oylama, toplantıda hazır bulunanlar üzerinden değil; tüm kat malikleri üzerinden yapılır

Toplantıya katılmayan malikler için tebligat zorunluluğu vardır; aksi hâlde alınan karar itirazla iptal ettirilebilir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Süreci

Toplantı Çağrısı

Herhangi bir kat maliki, yöneticiden kısa dönem kiralama yasağını gündemine alan bir kurul toplantısı çağrısı yapılmasını talep edebilir. Toplantı çağrısı:

• En az 15 gün önceden tebligat veya ilan yoluyla yapılır
• Gündemde "kısa dönem kiralama yasağı" konusunun yer alması zorunludur

Toplantı ve Oylama

• Quorum: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı itibarıyla yarısından fazlası
• Kısa dönem yasaklama kararı için: 4/5 nitelikli çoğunluk
• Karar tutanağı noterce onaylanır ve yönetim planına eklenir

Karara İtiraz Hakkı

Kısa dönem kiralama yapan mülk sahibi, alınan yasak kararına itiraz edebilir:

Mahkeme, kararın kanuna uygunluğunu ve 4/5 çoğunluk şartının sağlanıp sağlanmadığını denetler.

Yasak Kararına Uyulmazsa Ne Olur?

Yasaklama kararına rağmen kısa dönem kiralama yapmaya devam eden mülk sahibine:

• Yönetim tarafından ihtarname gönderilir
• Uyulmaması halinde idari para cezası uygulanır (2026 yılı için belirlenen güncel tutar için Bakanlık tebliğine bakılmalıdır)
• Tekrarlayan ihlallerde Sulh Hukuk Mahkemesi'nden tedbir kararı alınabilir

Yasak Kararı Olmayan Apartmanlarda Durum

Kat malikleri kurulunun yasak kararı almadığı binalarda kısa dönem kiralama serbesttir; tek şart turizm konutu belgesi alınmasıdır.

Komşular bireysel olarak şikâyette bulunabilir; ancak kurul kararı olmadan kiralama durdurulamaz. Bireysel şikâyetler:

• Gürültü → Kolluk müdahalesi
• Güvenlik riski → Yöneticiye bildirim
• Ortak alan kullanımı → Yönetim planına dayanarak itiraz

Ev Sahipleri İçin Strateji Önerileri

Kısa dönem kiralama yapıyor ya da yapmayı düşünüyorsanız:

1. Yönetim planını inceleyin: Mevcut planda kısa dönem kiralamaya ilişkin hüküm var mı kontrol edin
2. Komşularla iletişim kurun: Olumsuz karar alınmadan önce güven ilişkisi kurun
3. Misafir profilini düzenleyin: Gürültü ve ortak alan şikâyetlerini minimize edin
4. Kurul toplantılarını takip edin: Gündemde bu konu varsa toplantıya katılın veya vekil gönderin
5. Hukuki danışmanlık alın: Yasak kararı alınırsa itiraz süresi kaçırılmamalıdır

Özet Tablo