Kısa Dönem Kiralamada KDV Mükellefiyet Eşiği ve Fatura Kesme Zorunluluğu

Kısa dönem kiralama yaparken ev sahiplerinin en çok karıştırdığı vergi konularından biri KDV'dir. Konut kiralamada KDV istisnası bulunurken, kısa dönem kiralama farklı bir statüde değerlendirilir ve belirli koşullarda KDV mükellefiyeti doğar.

Konut Kirası KDV'den Muaf, Kısa Dönem Kiralama Değil

Türk vergi mevzuatına göre:

• Uzun dönem konut kiralaması: KDV'den istisnadır (KDV Kanunu m. 17/4-d)
• Kısa dönem kiralama (turistik amaçlı): Konaklama hizmeti sayılır; KDV kapsamındadır

Bu ayrım, ev sahiplerinin kısa dönem kiralamanın "konut kirası gibi" KDV'den muaf olduğunu varsaymasından kaynaklanan en yaygın hatadır.

KDV Mükellefiyet Eşiği 2026

Kısa dönem kiralama geliri elde eden kişiler, yıllık hasılatı belirli eşiği aştığında gerçek usul KDV mükellefiyeti doğar.

Not: Bu eşiğin altında kalan kişiler "esnaf muaflığı" kapsamında KDV ödemez; ancak belge düzeni yükümlülükleri devam eder.

KDV Mükellefiyeti Doğduğunda Ne Olur?

Eşiği aşan ev sahipleri:

1. Vergi dairesine KDV mükellefiyeti tescili yaptırır
2. Her konaklama için fatura keser
3. Aylık KDV beyannamesi verir (1 KDV)
4. Tahsil ettiği KDV'yi devlete öder; indirim hakkına sahip olur

Uygulanacak KDV Oranı:

Fatura Kesme Zorunluluğu

KDV mükellefi olan ev sahipleri her rezervasyon için fatura kesmek zorundadır. Platform üzerinden yapılan ödemelerde ise platforma göre yükümlülük farklılaşır:

Platform Bazında Değerlendirme

KDV Mükellefiyeti Olmadan Yapılan Kısa Dönem Kiralama

Eşiğin altında kalanlar için vergisel süreç daha basittir:

• KDV beyannamesi verilmez
• Konaklama vergisi (%2) yine de beyan edilir
• Gelir vergisi beyanı yapılır (mart ayı)
• Belge düzeni olarak "serbest meslek makbuzu" veya "gider pusulası" kullanılabilir

Konaklama Vergisi ile KDV Farkı

Bu iki vergi birbirinden bağımsızdır ve sıkça karıştırılır:

Vergi Güvenliği için Pratik Adımlar

1. Yıllık gelir takibi yapın: Eşiğe yaklaştığınızda vergi danışmanınıza başvurun
2. Platform komisyon faturalarını saklayın: Airbnb ve Booking'in kestiği komisyonlar gider olarak düşülür
3. Konaklama vergisini ayırt edin: Her ay beyan edilmesi gereken ayrı bir vergi kalemidir
4. Mükellef olunca e-fatura/e-arşiv: Belirlenen eşik üzerindeki mükellefler e-fatura sistemine geçmek zorundadır

Özet Akış

Kısa dönem kiralama başlat
        ↓
Yıllık hasılat eşiği aşıldı mı?
   Hayır → Konaklama vergisi + gelir vergisi beyanı
   Evet  → KDV mükellefiyeti tescili
              ↓
           Her konaklama için fatura
              ↓
           Aylık KDV beyanı + konaklama vergisi + yıllık gelir vergisi