Konut Kredisi Olan Evi Kiraya Verme: Banka İzni ve Vergi Yükümlülükleri

Konut kredisiyle satın alınan bir mülkü kiraya vermek, pek çok mülk sahibinin merak ettiği konular arasındadır. Bankanın onayı gerekli mi, vergi yükümlülükleri nasıl değişir ve kredi devam ederken kiralama yasal mı? Bu soruların yanıtları kredi sözleşmesinin koşullarına ve ilgili mevzuata göre farklılık gösterir.

Banka İzni Gerekli Mi?

Türk hukukuna göre bir konutu kiraya vermek, mülk sahibinin temel haklarından biridir. Banka, konut kredisi vermiş olsa da mülkün kullanımını kısıtlayamaz.

Ancak dikkat edilmesi gereken iki nokta vardır:

1. İpotek koşulları: Kredi sözleşmesinde "mülkü kiraya vermeden önce banka onayı gereklidir" şeklinde bir madde yer alıyorsa, bu maddeye uymak sözleşme yükümlülüğünüz kapsamındadır. Onaysız kiralama, sözleşmeyi ihlal anlamına gelebilir.

2. Konut kredisi şartı: Bazı bankalar "birincil konut" şartıyla kredi verir. Bu durumda mülkü başkasına kiralamak, kredinin amacını değiştirdiğinden banka ile sorun yaşatabilir.

Pratik adım: Kredi sözleşmenizi inceleyerek veya bankanızı arayarak kiralamanın herhangi bir kısıtlamaya tabi olup olmadığını öğrenin.

Kredili Evi Kiraya Vermenin Avantajı

Çoğu mülk sahibi, kira geliriyle kredi taksitlerini karşılamayı hedefler. Bu strateji, özellikle kira getirisinin taksit tutarına yakın veya üzerinde olduğu durumlarda güçlü bir finansal model oluşturur.

Örnek Hesap:

Bu modelde mülk, hem değer kazanmaya devam eder hem de kendi kendini finanse eder.

Vergi Yükümlülükleri

Kredili olup olmadığına bakılmaksızın kira geliri elde eden her mülk sahibi gelir vergisi beyanı yapmak zorundadır.

Kira Geliri İstisnası (2026)

2026 yılı için konut kira geliri istisnası 33.000 TL'dir. Bu tutarın altında kalan kira geliri vergiden muaftır; üzeri beyan edilir.

Kredi Faizini Gider Gösterebilir Misiniz?

Evet. "Gerçek gider yöntemi"ni seçen mülk sahipleri, ödedikleri konut kredisi faizini kira gelirine karşı gider olarak düşebilir.

Götürü Gider Yöntemi ile Karşılaştırma

• Götürü gider: Kira gelirinin %15'i otomatik gider
• Gerçek gider: Belgelenen tüm giderler indirilir; kredi faizi dahil

Kredisi yüksek mülklerde gerçek gider yöntemi çoğunlukla daha avantajlıdır.

KDK ve Faiz İndirimi Hesaplama Örneği

Yıllık brüt kira geliri: 360.000 TL
İstisna: 33.000 TL
İstisna sonrası gelir: 327.000 TL

Ödenen yıllık kredi faizi: 120.000 TL
Diğer giderler: 20.000 TL
Toplam gider: 140.000 TL

Vergiye tabi gelir: 327.000 – 140.000 = 187.000 TL

Kısa Dönem Kiralama Durumu

Kredili evi Airbnb veya Booking üzerinden kısa dönem kiraya vermek istiyorsanız ek yükümlülükler devreye girer:

1. Turizm konutu belgesi alınması zorunludur
2. Konaklama vergisi (%2) beyan ve ödenmesi gerekir
3. KDV mükellefiyeti gelir eşiği aşılırsa doğar
4. Kredi sözleşmesindeki "konut kullanımı" şartı kısa dönem kiralamada daha katı yorumlanabilir

Sık Yapılan Hatalar

1. Kira gelirini beyan etmemek — vergi idaresi banka hareketlerinden tespit edebilir
2. Kredi faizini yalnızca götürü gider yönteminde de indirilir sanmak — yalnızca gerçek gider yönteminde geçerlidir
3. Kredi sözleşmesini okumadan kiralama yapmak
4. Kısa dönem kiralamada konaklama vergisini atlamak

Özet