Kira Gelir Vergisi Hesaplama Rehberi: Oranlar, İstisna Tutarı ve Beyan Takvimi 2026

Türkiye'de konut ya da iş yeri kiraya veren herkes yıllık gelir vergisi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Ancak istisna tutarları, gider yöntemleri ve dilim oranları her yıl güncellenir. Bu rehber 2026 yılında geçerli rakamları ve hesaplama adımlarını net biçimde sunar.

Kira Gelir Vergisi Ödemek Zorunda Olanlar

Aşağıdaki kişiler kira geliri beyannamesi vermek zorundadır:

• Konut kiraya veren gerçek kişiler (yıllık istisnayı aşanlar)
• İş yeri kiraya veren gerçek kişiler
• Hem konut hem iş yeri kiralayanlar (her iki gelir ayrı ayrı hesaplanır)
• Yurt dışında yaşayan ve Türkiye'de kira geliri elde eden Türk vatandaşları

2026 Yılı İstisna Tutarı

Konut kira gelirinde yıllık istisna: 33.000 TL

Bu tutarın altında kalan konut kira geliri için beyanname verilmez ve vergi ödenmez. Ancak bu istisna yalnızca konut kiralarına uygulanır; iş yeri kiraları için istisna bulunmaz.

İstisnadan Yararlanamayacak Durumlar

• Ticari faaliyetle birlikte elde edilen kira gelirleri
• Birden fazla konuttan yıllık istisnayı aşan toplam kira geliri
• Beyanname verilmemesi halinde ileriki yıllarda kesilecek cezalarda istisna geçerliliğini kaybedebilir

Vergi Hesaplama Adımları

Adım 1: Brüt Kira Gelirini Belirle

Yıl içinde tahsil ettiğiniz tüm kira ödemelerini toplayın.

Adım 2: Gider Yöntemini Seç

Götürü Gider Yöntemi

• Brüt gelirin %15'i otomatik gider sayılır.
• Belge ibrazı gerekmez.
• Basit ve pratik bir yöntemdir.

Gerçek Gider Yöntemi

• Fiilen yapılan harcamalar tek tek beyan edilir.
• Düşülebilecek giderler: amortisman, bakım-onarım, sigorta, aidat, yönetim giderleri, faiz.
• Daha avantajlı olabilir ancak fatura/makbuz zorunludur.

Adım 3: Vergiye Tabi Matrahı Hesapla

Matrah = Brüt Gelir − İstisna (konut için) − Giderler

Adım 4: Dilime Göre Vergiyi Hesapla

Hesaplama Örneği

Senaryo: Yıllık brüt konut kira geliri = 150.000 TL, götürü gider yöntemi

Beyan Takvimi 2026

Beyanname İnteraktif Vergi Dairesi (ivd.gib.gov.tr) veya e-Devlet üzerinden verilebilir.

Sık Sorulan Durumlar

Kiracım kira ödemedi, yine de beyan etmem gerekiyor mu? Tahsil etmediğiniz kira için beyan yükümlülüğü doğmaz. Tahsilat yapıldığında beyan edilmesi gerekir.

Birden fazla konutum var, istisna hepsine ayrı ayrı uygulanır mı? Hayır. 33.000 TL istisna, tüm konut kiralarının toplamına bir kez uygulanır.

Kira gelirim ve maaşım varsa ikisi birlikte mi beyan edilir? Maaş ayrı, kira geliri ayrı beyan edilir. Maaşı ücret olarak kaynakta kesilir; kira geliri için münferit beyanname verilir.

Geç beyan cezası ne kadar? Zamanında beyan edilmeyen vergiye %25 vergi ziyaı cezası uygulanır. Ayrıca gecikme faizi tahakkuk eder.

Beyan İçin Gerekli Belgeler

• Kira sözleşmesi
• Yıllık kira tahsilat özeti (banka dekontları)
• Gerçek gider beyanında faturalar
• Vergi kimlik numarası ve e-Devlet şifresi

Sonuç

Kira gelir vergisi hesabı birkaç adımda yapılabilir; ancak yanlış gider yöntemi seçimi ya da istisna tutarının uygulanmaması vergi yükünüzü gereksiz yere artırır. 2026 yılı için istisna tutarını ve dilim oranlarını göz önünde bulundurarak beyanınızı Mart ayı sonuna kadar tamamlayın. Gelir yüksekse mali müşavirle çalışmak ciddi tasarruf sağlayabilir.