Kira Gelir Vergisi Hesaplama Rehberi: Oranlar, İstisna Tutarı ve Beyan Takvimi 2026
Türkiye'de konut ya da iş yeri kiraya veren herkes yıllık gelir vergisi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Ancak istisna tutarları, gider yöntemleri ve dilim oranları her yıl güncellenir. Bu rehber 2...
Türkiye'de konut ya da iş yeri kiraya veren herkes yıllık gelir vergisi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Ancak istisna tutarları, gider yöntemleri ve dilim oranları her yıl güncellenir. Bu rehber 2026 yılında geçerli rakamları ve hesaplama adımlarını net biçimde sunar.
Kira Gelir Vergisi Ödemek Zorunda Olanlar
Aşağıdaki kişiler kira geliri beyannamesi vermek zorundadır:
- Konut kiraya veren gerçek kişiler (yıllık istisnayı aşanlar)
- İş yeri kiraya veren gerçek kişiler
- Hem konut hem iş yeri kiralayanlar (her iki gelir ayrı ayrı hesaplanır)
- Yurt dışında yaşayan ve Türkiye'de kira geliri elde eden Türk vatandaşları
2026 Yılı İstisna Tutarı
Konut kira gelirinde yıllık istisna: 33.000 TL
Bu tutarın altında kalan konut kira geliri için beyanname verilmez ve vergi ödenmez. Ancak bu istisna yalnızca konut kiralarına uygulanır; iş yeri kiraları için istisna bulunmaz.
İstisnadan Yararlanamayacak Durumlar
- Ticari faaliyetle birlikte elde edilen kira gelirleri
- Birden fazla konuttan yıllık istisnayı aşan toplam kira geliri
- Beyanname verilmemesi halinde ileriki yıllarda kesilecek cezalarda istisna geçerliliğini kaybedebilir
Vergi Hesaplama Adımları
Adım 1: Brüt Kira Gelirini Belirle
Yıl içinde tahsil ettiğiniz tüm kira ödemelerini toplayın.
Adım 2: Gider Yöntemini Seç
Götürü Gider Yöntemi
- Brüt gelirin %15'i otomatik gider sayılır.
- Belge ibrazı gerekmez.
- Basit ve pratik bir yöntemdir.
Gerçek Gider Yöntemi
- Fiilen yapılan harcamalar tek tek beyan edilir.
- Düşülebilecek giderler: amortisman, bakım-onarım, sigorta, aidat, yönetim giderleri, faiz.
- Daha avantajlı olabilir ancak fatura/makbuz zorunludur.
Adım 3: Vergiye Tabi Matrahı Hesapla
Matrah = Brüt Gelir − İstisna (konut için) − Giderler
Adım 4: Dilime Göre Vergiyi Hesapla
| Matrah Dilimi (2026) | Oran |
|---|---|
| 0 – 110.000 TL | %15 |
| 110.001 – 230.000 TL | %20 |
| 230.001 – 580.000 TL | %27 |
| 580.001 – 3.000.000 TL | %35 |
| 3.000.000 TL üzeri | %40 |
Hesaplama Örneği
Senaryo: Yıllık brüt konut kira geliri = 150.000 TL, götürü gider yöntemi
| Adım | Tutar |
|---|---|
| Brüt gelir | 150.000 TL |
| İstisna | − 33.000 TL |
| İstisna sonrası | 117.000 TL |
| Götürü gider (%15) | − 17.550 TL |
| Vergiye tabi matrah | 99.450 TL |
| Vergi (%15 dilim) | 14.917 TL |
Beyan Takvimi 2026
| Tarih | Yapılacak İşlem |
|---|---|
| 1 Mart 2026 | Kira geliri beyanname dönemi başlar |
| 31 Mart 2026 | Beyanname verme son günü |
| 31 Mart 2026 | 1. taksit ödeme son tarihi |
| 31 Temmuz 2026 | 2. taksit ödeme son tarihi |
Beyanname İnteraktif Vergi Dairesi (ivd.gib.gov.tr) veya e-Devlet üzerinden verilebilir.
Beyan İçin Gerekli Belgeler
- Kira sözleşmesi
- Yıllık kira tahsilat özeti (banka dekontları)
- Gerçek gider beyanında faturalar
- Vergi kimlik numarası ve e-Devlet şifresi
Sonuç
Kira gelir vergisi hesabı birkaç adımda yapılabilir; ancak yanlış gider yöntemi seçimi ya da istisna tutarının uygulanmaması vergi yükünüzü gereksiz yere artırır. 2026 yılı için istisna tutarını ve dilim oranlarını göz önünde bulundurarak beyanınızı Mart ayı sonuna kadar tamamlayın. Gelir yüksekse mali müşavirle çalışmak ciddi tasarruf sağlayabilir.
İlgili Rehberler
Kısa dönem kiralama yapıyorsanız gelir vergisine ek olarak Airbnb gelir vergilendirmesi ve konaklama vergisi yükümlülükleri de devreye girer. Kredili mülkte kredi faizini gider yazmak için kredili ev kiralama rehberine, yıllık kira artışının hesabı için kira artış oranı rehberine göz atın.
Sık Sorulan Sorular
Kiracım kira ödemedi, yine de beyan etmem gerekiyor mu?
Hayır. Tahsil etmediğiniz kira için beyan yükümlülüğü doğmaz; gelir vergisi tahsilat esasına dayanır. Ödeme yapıldığı dönemde ise beyan edilmesi gerekir.
Birden fazla konutum var, istisna hepsine ayrı ayrı mı uygulanır?
Hayır. 2026 için geçerli 33.000 TL'lik konut kira geliri istisnası, tüm konut kiralarının toplamına yalnızca bir kez uygulanır; her konut için ayrı ayrı değil.
Hem maaşım hem kira gelirim varsa nasıl beyan edilir?
Maaş ve kira geliri ayrı ayrı değerlendirilir. Maaş, ücret olarak kaynakta kesilir; kira geliri için ise münferit yıllık beyanname verirsiniz. İki gelir aynı beyannamede birleştirilmez.
Götürü mü gerçek gider yöntemi mi daha avantajlı?
Götürü giderde brüt gelirin yüzde 15'i belge gerekmeksizin gider sayılır. Gerçek giderde amortisman, bakım-onarım, sigorta, aidat, yönetim gideri ve faiz gibi belgelenen harcamalar düşülür. Gerçek giderleriniz gelirin yüzde 15'ini aşıyorsa gerçek gider yöntemi daha kârlıdır.
Kira gelirini geç beyan etmenin cezası nedir?
Zamanında beyan edilmeyen vergiye yüzde 25 vergi ziyaı cezası uygulanır ve ayrıca gecikme faizi tahakkuk eder. Beyanı Mart ayı sonuna kadar tamamlamak bu cezaları önler.