Kısa Dönem Kiralama Kar-Zarar Hesabı: Aylık Gelir Tablosu Şablonu

Kısa dönem kiralama geliri görünürde cazip görünse de gerçek karlılık ancak tüm gider kalemleri sistematik biçimde takip edildiğinde ortaya çıkar. Aşağıdaki şablon ve hesaplama yöntemi, mülkünüzün aylık net getirisini doğru ölçmenizi sağlar.

Gelir Kalemleri

Brüt geliri hesaplarken yalnızca konaklama ücretini değil, misafirden tahsil edilen tüm ek kalemleri dahil etmek gerekir.

Gelir Kalemi	Açıklama
Konaklama bedeli	Geceleme x günlük fiyat
Temizlik ücreti	Misafirden tahsil edilen temizlik bedeli
Ek misafir ücreti	Kapasite üzeri misafir başına ek ücret
Erken/geç check-in ücreti	Standart saatler dışı giriş/çıkış bedeli
Evcil hayvan ücreti	Varsa hayvan kabul ek bedeli
Brüt Gelir Toplamı

Gider Kalemleri

Platform Komisyonları

Airbnb, Booking ve Vrbo gibi platformlar konaklama bedelinin belirli bir yüzdesini komisyon olarak keser.

Airbnb: Ev sahibinden %3, misafirden %14–16 servis bedeli
Booking.com: Ev sahibinden %15–20 komisyon
Vrbo: Yıllık sabit abonelik veya %8 komisyon seçeneği

Operasyonel Giderler

Gider Kalemi	Aylık Tahmini Tutar (TL)
Temizlik hizmeti	Konaklama başı 500–1.500 TL
Çamaşır/tekstil yıkama	Konaklama başı 150–400 TL
Elektrik	800–2.500 TL
Su	200–600 TL
Doğalgaz/ısıtma	300–1.500 TL (sezona göre)
İnternet	200–400 TL
Tüketim malzemeleri (şampuan, tuvalet kağıdı vb.)	200–500 TL
Kanal yöneticisi yazılımı	500–1.500 TL

Sabit Giderler

Gider Kalemi	Açıklama
Aidat	Apartman yönetimine ödenen aylık tutar
Sigorta (DASK + konut)	Yıllık poliçe / 12
Emlak vergisi	Yıllık vergi / 12
Muhasebeci ücreti	Beyanname ve danışmanlık
Mülk yöneticisi ücreti	Varsa yönetim şirketine ödenen komisyon (genellikle %15–25)

Bakım ve Yenileme Rezervi

Mobilya yıpranması, küçük tamirler ve periyodik yenileme için aylık gelirin %5–10'u ayrı bir hesapta tutulmalıdır.

Aylık Kar-Zarar Tablosu Şablonu

AYLIK GELİR-GİDER TABLOSU
Mülk: _______________  Ay/Yıl: _______________

── GELİRLER ──────────────────────────────────
Konaklama bedeli (brüt)          : _____ TL
Temizlik ücreti tahsilatı        : _____ TL
Diğer ek gelirler                : _____ TL
TOPLAM BRÜT GELİR                : _____ TL

── GİDERLER ──────────────────────────────────
Platform komisyonu               : _____ TL
Konaklama vergisi (%2)           : _____ TL
Temizlik hizmeti                 : _____ TL
Tekstil/çamaşır                  : _____ TL
Elektrik + Su + Gaz              : _____ TL
İnternet                         : _____ TL
Tüketim malzemeleri              : _____ TL
Aidat                            : _____ TL
Sigorta (aylık pay)              : _____ TL
Emlak vergisi (aylık pay)        : _____ TL
Bakım & yenileme rezervi (%5)    : _____ TL
Muhasebeci / yönetici ücreti     : _____ TL
TOPLAM GİDER                     : _____ TL

── SONUÇ ─────────────────────────────────────
NET KAR (Brüt Gelir - Toplam Gider): _____ TL
Doluluk oranı                    : ___%
Ortalama geceleme fiyatı         : _____ TL

Doluluk Oranına Göre Senaryo Analizi

Aşağıdaki örnek, İstanbul'da 2+1 bir daire için 30.000 TL aylık brüt potansiyel gelir varsayımıyla hazırlanmıştır.

Doluluk Oranı	Brüt Gelir	Toplam Gider (tahmini)	Net Kar
%40 (12 gece)	12.000 TL	8.500 TL	3.500 TL
%60 (18 gece)	18.000 TL	11.200 TL	6.800 TL
%80 (24 gece)	24.000 TL	13.800 TL	10.200 TL
%95 (28 gece)	28.500 TL	15.500 TL	13.000 TL

Not: Giderler doluluk arttıkça kısmen artsa da sabit giderler sabit kaldığından kar marjı yüksek dolulukta belirgin biçimde genişler.

Amortisman Süresi Hesaplama

Başlangıç yatırımının (mobilya + dekorasyon + platform kurulumu) ne kadar sürede geri döneceğini hesaplamak için:

Geri Ödeme Süresi (ay) = Toplam Başlangıç Yatırımı ÷ Aylık Net Kar

Örnek: 150.000 TL başlangıç yatırımı, aylık 7.500 TL net kar → 20 ay

Takip İçin Pratik Öneriler

Ayrı banka hesabı: Kiralama gelir ve giderleri için özel hesap açın; muhasebe karmaşasını önler.
Fatura arşivi: Tüm gider faturalarını dijital ortamda kategorize saklayın; vergi beyannamesinde kullanabilirsiniz.
Aylık kapanış: Her ayın sonunda tabloyu doldurun; düşük performanslı ayları hemen tespit edin.
Üç aylık değerlendirme: Fiyat stratejinizi ve gider kalemlerinizi çeyrek dönemde gözden geçirin.

Kısa dönem kiralamanın gerçek karlılığı ancak bu tür sistematik bir takiple görünür hale gelir. Brüt gelir rakamlarına değil, giderler düşüldükten sonra kalan net tutara odaklanmak, sürdürülebilir bir portföy yönetiminin temelidir.

İlgili Rehberler

Amortisman hesabındaki başlangıç yatırımı kalemleri için başlangıç maliyeti rehberine, gider takibini otomatikleştirmek için muhasebe yazılımlarına göz atın. Temizlik ücreti kaleminin nasıl fiyatlanacağı için Airbnb temizlik ücreti, zorunlu bir gider olan konaklama vergisi için ilgili rehberi inceleyin.

Sık Sorulan Sorular

Kar-zarar hesabında hangi gelir kalemleri dahil edilmeli?

Yalnızca konaklama bedeli değil, misafirden tahsil edilen tüm ek kalemler dahil edilmelidir: temizlik ücreti, kapasite üzeri ek misafir ücreti, erken/geç check-in bedeli ve varsa evcil hayvan ücreti. Bunların toplamı brüt geliri oluşturur.

Platform komisyonları ne kadar?

Airbnb ev sahibinden yaklaşık yüzde 3 (misafirden ayrıca yüzde 14-16 servis bedeli), Booking.com ev sahibinden yüzde 15-20 komisyon alır. Vrbo ise yıllık sabit abonelik veya yüzde 8 komisyon seçeneği sunar. Bu komisyonlar gider tarafında mutlaka hesaplanmalıdır.

Bakım ve yenileme için ne kadar ayırmalıyım?

Mobilya yıpranması, küçük tamirler ve periyodik yenileme için aylık gelirin yüzde 5-10'unu ayrı bir hesapta rezerv olarak tutmak önerilir. Bu rezerv, ileride toplu çıkacak yenileme giderlerinin nakit akışını bozmasını önler.

Doluluk oranı kâr marjını nasıl etkiler?

Sabit giderler (aidat, sigorta, emlak vergisi) doluluktan bağımsız olduğundan, doluluk arttıkça kâr marjı belirgin biçimde genişler. Örneğin İstanbul'da 2+1 bir dairede %40 doluluk ~3.500 TL net kâr verirken, %80 doluluk ~10.200 TL, %95 doluluk ~13.000 TL net kâr sağlayabilir.

Başlangıç yatırımının geri dönüş süresini nasıl hesaplarım?

Geri ödeme süresi (ay) = toplam başlangıç yatırımı ÷ aylık net kâr. Örneğin 150.000 TL başlangıç yatırımı ve aylık 7.500 TL net kâr, yaklaşık 20 ayda geri döner. Net kârı doğru bulmak için tüm gider kalemlerini sistematik takip etmek şarttır.