Miras Kalan Evin Kiraya Verilmesi: Vergi ve Tapu Devri Süreci

Miras yoluyla intikal eden bir konutu kiraya vermek, standart kiralama sürecinden farklı hukuki ve vergisel adımlar içerir. Tapu devri tamamlanmadan yapılan kiralamalar, hem hukuki geçerlilik hem de vergi güvenliği açısından sorun yaratabilir.

Miras Kalan Evi Kiraya Vermeden Önce Yapılması Gerekenler

1. Veraset İlamı Almak

Miras bırakanın ölümünün ardından mirasçıların ilk adımı veraset ilamı (mirasçılık belgesi) almaktır. Bu belge, Sulh Hukuk Mahkemesi veya noterden temin edilir. Veraset ilamı olmadan tapu üzerinde herhangi bir işlem yapılamaz.

2. Tapu Devri (İntikal)

Veraset ilamı alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak mülk mirasçılar adına tescil ettirilir. Birden fazla mirasçı varsa mülk, hisseli tapu olarak tescil edilir.

Tapu intikali için gereken belgeler:

• Veraset ilamı (aslı)
• Miras bırakanın ölüm belgesi
• Tüm mirasçıların nüfus cüzdanı
• Tapu senedi
• Zorunlu deprem sigortası (DASK)

3. Veraset ve İntikal Vergisi

Tapu devri öncesinde veraset ve intikal vergisinin ödenmesi ya da taksitlendirilmesi gerekir. Bu vergi, mülkün değerine ve mirasçının yakınlık derecesine göre belirlenir.

Vergi dairesine beyan tarihi, miras bırakanın ölümünden itibaren 4 ay içindedir (yurt dışında bulunuluyorsa 6 ay).

Tapu Devri Olmadan Kiraya Verme Riski

Tapu intikali tamamlanmadan kiraya verilen mülklerde:

• Kira sözleşmesi hukuki açıdan zayıf kalır
• Kiracı, gerçek malikin kim olduğunu ispatlayamaz
• Vergi beyanı mirasçı adına yapılamaz
• İcra takibinde sorun çıkar

Öneri: Tapu intikali ve veraset vergisi ödemesi tamamlanmadan kira sözleşmesi imzalamayın.

Miras Evi Kiralarken Vergi Yükümlülükleri

Tapu devri tamamlandıktan sonra standart kira geliri vergisi kuralları geçerlidir.

Yıllık Kira Geliri İstisnası

2026 yılı için konut kira geliri istisnası 33.000 TL'dir. Bu tutarın altında kalan brüt kira geliri vergiden muaftır; üzerindeki kısım beyan edilir.

Beyan Takvimi

Gider İndirimi Seçenekleri

Mirasçı, iki yöntemden birini seçebilir:

• Götürü gider yöntemi: Kira gelirinin %15'i otomatik gider kabul edilir
• Gerçek gider yöntemi: Bakım, onarım, sigorta, yönetim giderleri tek tek belgelenerek indirilir

Birden fazla mirasçı varsa, kira gelirinin her birinin hissesi oranında beyan edilmesi gerekir.

Hisseli Miras Evinde Kiralama

Mülk birden fazla mirasçıya kalmışsa, kiralama kararı için tüm mirasçıların oybirliği aranmaz; ancak salt çoğunluk (hisse oranına göre yarıdan fazla) gerekir. Bu konuda anlaşmazlık çıkarsa izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir.

Pratik çözüm: Mirasçılar arasında noter onaylı bir "yönetim protokolü" düzenlenerek kira gelirinin nasıl paylaşılacağı, kimin adına beyan edileceği ve masrafların nasıl karşılanacağı netleştirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

1. Tapu intikali yapılmadan kira sözleşmesi imzalamak
2. Veraset vergisini ödemeden tapu tescili talep etmek
3. Hisseli mülkte tek mirasçının kira sözleşmesi yapması
4. Kira gelirini beyan ederken diğer mirasçıların payını karıştırmak
5. Miras evini "tapu yoktu" gerekçesiyle vergi dışı bırakmak

Özet Kontrol Listesi

• Veraset ilamı alındı
• Veraset ve intikal vergisi ödendi veya taksitlendirildi
• Tapu intikali tamamlandı
• DASK yenilendi
• Kira sözleşmesi tapu sahibi adına düzenlendi
• Yıllık kira geliri beyanı için takvim oluşturuldu