Kat Mülkiyetine Geçiş Belgeleri ve Noter Onay Süreci

Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış veya iskan alınmamış bir bina üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder. Kat mülkiyeti ise binanın tamamlanıp iskan belgesi alındıktan sonra kurulan kalıcı mülkiyet sistemidir. Bu geçiş hem hukuki hem de pratik açıdan önem taşır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Geçiş Zorunluluğu

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı kurulmuş binalarda, yapının tamamlanmasından itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçiş yapılması zorunludur. Bu sürede geçiş yapılmazsa ilgili belediye ve tapu müdürlükleri yaptırım uygulayabilir.

Gerekli Belgeler

1. Yapı Kullanma İzni (İskan Belgesi)

En kritik belgedir. Belediyenin ilgili biriminden alınır. İskan belgesi olmadan kat mülkiyeti kurulamaz.

İskan için başvuruda istenen belgeler:

• Yapı ruhsatı ve ekleri
• Mimar, inşaat mühendisi ve makine mühendisi tarafından imzalı röleve
• Belediye teknik incelemesi

2. Zemin Etüt Raporu

2019 yılından itibaren zorunlu hale gelmiştir. Belediye onaylı zemin etüt firmasınca hazırlanır.

3. Mimari Proje (Onaylı)

Binanın ruhsat aşamasında onaylanan mimari projedir. Tamamlanan bina bu projeye uygun olmalıdır. Farklılıklar varsa revize proje onayı gerekir.

4. Yönetim Planı

Kat mülkiyeti kurulurken bütün kat maliklerinin imzalaması gereken belgedir. İçermesi gerekenler:

• Bağımsız bölümlerin kullanım amacı
• Ortak alanların yönetim esasları
• Gider paylaşımı
• Yönetici seçimi ve görevleri
• Toplantı ve karar alma kuralları

Yönetim planı noter onayına tabi değildir; ancak tüm kat maliklerinin imzası gerekir.

5. Liste ve Vaziyet Planı

Tapu Müdürlüğü'ne sunulacak:

• Bağımsız bölüm listesi (kat, numara, nitelik, m²)
• Arsa payı dağılımı (tüm bağımsız bölümlerin arsa payları toplamı 1'e eşit olmalı)
• Vaziyet planı (kadastro mühendisince hazırlanır)

6. Lisanslı Harita ve Kadastro Mühendisi Raporu

Kat mülkiyeti tesisi için lisanslı kadastro veya harita mühendisinin hazırladığı teknik rapor ve kroki gerekir.

Başvuru Süreci

Adım 1: Belge Hazırlığı

Yukarıdaki belgeler eksiksiz hazırlanır. Eksik belgeyle tapu müdürlüğüne başvuru kabul edilmez.

Adım 2: Tapu Müdürlüğüne Başvuru

Başvuru taşınmazın bulunduğu ilçenin Tapu Müdürlüğü'ne yapılır. e-Devlet üzerinden randevu alınabilir.

Randevu linki: tapu.gov.tr veya e-Devlet → "Tapu Randevu"

Adım 3: Tapu İncelemesi

Tapu müdürlüğü teknik belgeleri inceler. Eksiklik veya uyumsuzluk varsa düzeltme talep edilir.

Adım 4: Harç ve Döner Sermaye Ödemesi

Kat mülkiyeti tesisi için harç ödenir. 2026 yılı için tapu müdürlüğünden güncel tutarı öğrenin (her yıl revize edilir).

Adım 5: Tapuların Düzenlenmesi

Her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir. "Kat irtifakı" ibaresi kaldırılarak "kat mülkiyeti" yazılır.

Noterlik Süreci

Kat mülkiyetine geçiş doğrudan tapu müdürlüğünde yapılır; noter onayı zorunlu değildir. Ancak şu belgelerde noter onayı aranabilir:

• Vekâletname: İşlemi başka biri adına yapıyorsanız noter onaylı vekâletname gerekir
• İmza beyannamesi: Yönetim planında imzaların noterce onaylanması bazı durumlarda talep edilebilir

Tek Malikin Bulunduğu Yapılarda Geçiş

Eğer bina tek bir kişiye aitse kat mülkiyeti yine kurulabilir. Bu durumda tüm bağımsız bölümler aynı kişi adına tescillenir ve yönetim planı tek malik tarafından hazırlanır.

Geçişin Yapılmamasının Riskleri

• Binanın elektrik ve doğalgaz aboneliği açılamaz veya sorun yaşanır
• Banka mortgage kredisi reddedilebilir
• Satış yaparken alıcı güvencesi azalır
• Belediye yaptırımı ve imar cezasıyla karşılaşılabilir
• Kentsel dönüşüm süreçlerinde hak kayıpları oluşabilir

Maliyet Özeti

Kat mülkiyetine geçiş, tapunuzun hukuki güvencesini artırır, mülkün değerini yükseltir ve olası kentsel dönüşüm süreçlerinde haklarınızı güçlendirir. Kat irtifakı tapuyla oturan ya da yatırım yapan herkesin bu geçişi mümkün olan en kısa sürede tamamlaması önerilir.