Ev Alım Masrafları 2026: Tapu Harcı, Komisyon ve Gizli Maliyetler

Bir evi satın alırken ödeyeceğiniz bedel yalnızca satış fiyatı değildir. Tapu harcı, emlakçı komisyonu, noter masrafları ve sigorta gibi ek kalemler toplam maliyeti %6-10 oranında artırabilir. Bu rehberde 2026 yılı güncel oranlarıyla tüm masrafları tek tek ele alıyoruz.

Tapu Harcı

Türkiye'de tapu devri işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı satış bedelinin %2'si oranında tapu harcı öder. Toplam devlet tapu harcı dolayısıyla satış bedeli üzerinden %4'tür.

Hesaplama Örneği

Önemli: Tapu harcı beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Gerçek değerin altında beyan, vergi kaçakçılığı sayılır ve ağır cezalara yol açar. Maliye Bakanlığı 2025'ten itibaren denetimleri sıkılaştırdı.

Tapu Harcı Muafiyetleri

• İlk konut alımında belirli gelir grupları için kısmî indirim uygulamaları
• Engelli vatandaşlar için tam muafiyet imkânı
• Belediye ve kamu kurumlarına yapılan devirler

Döner Sermaye ve Tapu İşlem Ücreti

Tapu harcına ek olarak her tapu işleminde döner sermaye ücreti ödenir. 2026 yılı için bu ücret yaklaşık 800-1.200 ₺ aralığındadır. Randevu alınan tapu müdürlüğüne göre hafif farklılık gösterebilir.

Emlakçı Komisyonu

Yasal Çerçeve

2024 yılından itibaren yürürlükteki düzenlemeye göre:

• Alıcıdan alınabilecek maksimum komisyon: %2 + KDV
• Satıcıdan alınabilecek maksimum komisyon: %2 + KDV
• Toplam: %4 + KDV (her iki taraftan alındığında)

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Komisyon tutarı sözleşmede açıkça yazılmalıdır
• Fatura kesilmeden ödeme yapmayın
• Bazı emlakçılar tüm komisyonu alıcıya yıkmaya çalışır; bu yasal değildir
• Peşin ödeme yapıldığında komisyonda indirim talep edilebilir

KDV (Katma Değer Vergisi)

Konut alımında KDV oranı, net alana göre değişir:

Not: İkinci el konutlarda (bireyden alımda) KDV uygulanmaz. KDV yalnızca müteahhit veya firmadan ilk satışta geçerlidir.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Tapu devri sırasında güncel DASK poliçesi zorunludur. 2026 yılı DASK primleri konutun yüzölçümü, yapı tipi ve risk bölgesine göre belirlenir.

Ortalama yıllık prim aralıkları:

• 100 m² standart yapı, 1. derece deprem bölgesi: 1.500 – 3.500 ₺
• 150 m² güçlü yapı, düşük risk bölgesi: 900 – 2.000 ₺

Konut Sigortası (İsteğe Bağlı)

DASK yalnızca yapısal hasarı kapsar. İçerik, yangın, hırsızlık gibi riskleri kapsayan konut sigortası ayrıca yaptırılmalıdır. Yıllık prim 3.000 – 8.000 ₺ arasında değişir.

Değerleme (Ekspertiz) Ücreti

Banka kredisi kullanılıyorsa, bankanın anlaşmalı gayrimenkul değerleme şirketi ekspertiz yapar. Bu ücret alıcıya yansıtılır.

• Ortalama ekspertiz ücreti: 3.000 – 6.000 ₺
• Bazı bankalar promosyon kapsamında bu ücreti almaz

Kredi Masrafları (Mortgage Kullanılıyorsa)

Banka kredisi kullananlar için ek masraflar:

Noterlik ve Avukatlık Giderleri

• Satış vaadi sözleşmesi: 2.000 – 5.000 ₺ (noter)
• Vekâletname: 500 – 1.500 ₺
• Avukatlık danışmanlığı (isteğe bağlı): 5.000 – 15.000 ₺

Taşınma ve İlk Kurulum Masrafları

Doğrudan alım masrafı olmasa da bütçeye dahil edilmesi gereken kalemler:

• Taşıma firması: 5.000 – 20.000 ₺
• Elektrik/doğalgaz abonelik açma: 2.000 – 4.000 ₺
• İnternet kurulumu: 0 – 500 ₺
• Tadilat/boyama: 20.000 – 100.000 ₺+ (duruma göre)

Toplam Maliyet Tablosu: 5 Milyon TL'lik Konut

Ek maliyet oranı: yaklaşık %4,6

Masrafları Düşürmek için 3 Pratik Yöntem

1. Emlakçısız alım: Sahibinden platformları üzerinden direkt alım yapılırsa komisyon maliyeti ortadan kalkar.
2. Banka promosyonlarını takip edin: Bazı bankalar belirli dönemlerde dosya masrafı ve ekspertiz ücretini sıfırlar.
3. DASK ve konut sigortasını birlikte yaptırın: Sigorta şirketleri paket tekliflerde indirim uygular.