Kira Sözleşmesi Hazırlama Kılavuzu 2026: Zorunlu Maddeler ve Yasal Çerçeve

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki tüm hak ve yükümlülükleri yazılı olarak belgeleyen temel hukuki belgedir. 2026 itibarıyla Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri çerçevesinde hazırlanmış, eksiksiz bir kira sözleşmesi hem kiracıyı hem de ev sahibini yasal uyuşmazlıklardan korur.

Kira Sözleşmesinin Yasal Dayanağı

Türkiye'de kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 299-378 kapsamında düzenlenir. Konut kiralarında TBK'nın kiracı lehine olan hükümleri emredici nitelikte olup sözleşmeyle bu haklardan vazgeçilemez. Yazılı sözleşme zorunlu olmasa da ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağladığından mutlaka yazılı olarak yapılması önerilir.

Sözleşmede Bulunması Zorunlu Maddeler

1. Taraflara İlişkin Bilgiler

• Ev sahibinin ve kiracının ad-soyad, TC kimlik numarası ve iletişim bilgileri
• Birden fazla ev sahibi veya kiracı varsa tüm tarafların imzası

2. Kiralanan Taşınmazın Tanımı

• Tam adres (mahalle, sokak, bina no, daire no, kat)
• Tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası)
• Kullanım amacı: konut mu, işyeri mi olduğu açıkça belirtilmeli

3. Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları

• Aylık kira miktarı (rakam ve yazıyla)
• Ödeme günü (her ayın kaçında ödeneceği)
• Ödeme yöntemi: banka havalesi tercih edilmeli, nakit ödemede makbuz alınmalı
• Geç ödeme halinde uygulanacak gecikme faizi oranı

4. Kira Süresi

• Başlangıç ve bitiş tarihi
• TBK'ya göre konut kiralarında sözleşme süresi dolsa bile kiracı sözleşmeyi yenilemek zorunda değildir; ev sahibi ancak kanunda sayılan sınırlı nedenlerle tahliye talep edebilir.

5. Kira Artış Koşulu

• Artış oranı TBK Geçici Madde 1 kapsamında TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz.
• Sözleşmeye daha yüksek oran yazılmış olsa bile yasa gereği bu hüküm geçersiz sayılır.

6. Depozito (Güvence Bedeli)

• Konut kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir.
• Depozito nakit ise vadeli hesapta, kıymetli evrak ise bankada kiracı adına bloke edilmelidir.

7. Yan Giderler ve Aidat

• Hangi faturaların (elektrik, su, doğalgaz, internet) kime ait olduğu
• Apartman aidatının ev sahibi mi yoksa kiracı mı tarafından ödeneceği

8. Kiralananın Teslim Durumu

• Eşyalı/eşyasız teslim edilip edilmediği
• Teslim tarihindeki durum demirbaş listesi ile fotoğraflı olarak sözleşmeye ek yapılmalı

Sözleşmeye Eklenebilecek İsteğe Bağlı Maddeler

• Evcil hayvan yasağı ya da izni
• Sigara içme yasağı
• Alt kiralama yasağı
• Tadilat ve boya iznine ilişkin koşullar
• Kiracının sigorta yaptırma yükümlülüğü

2026'da Dikkat Edilmesi Gereken Yenilikler

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Yeni dönemde kiracıdan DASK poliçesi talep etmek mümkün değildir; bu sorumluluk ev sahibine aittir ancak sözleşmede kiracıdan poliçenin ibrazı istenebilir.

KBS (Kimlik Bildirme Sistemi): Ev sahipleri, kiracılarını kiralamadan itibaren 15 gün içinde yetkili birimlere bildirmekle yükümlüdür.

E-İmza ile Kira Sözleşmesi: 2025 sonrası güvenli elektronik imzayla yapılan kira sözleşmeleri hukuken ıslak imzayla eşdeğer kabul edilmektedir.

Sözleşme Hazırlarken Yapılan Yaygın Hatalar

1. Kira bedelini düşük göstermek: Vergi kaygısıyla düşük gösterilen kira bedeli, ileride tahliye davalarında kira tespiti açısından aleyhte sonuç doğurabilir.
2. Artış oranını sabitlememek: Yasal sınırın üzerinde oran yazmak geçersizdir; boş bırakmak da ileride uyuşmazlık yaratır.
3. Teslim tutanağı yapmamak: Çıkış anında hasar tespiti için giriş fotoğrafı ve demirbaş listesi şarttır.
4. Tahliye taahhüdü almak: Sözleşme imzalanırken alınan boş tarihli tahliye taahhüdü Yargıtay kararlarına göre geçersiz sayılmaktadır.

Sözleşme Kaç Nüsha Düzenlenmeli?

Kira sözleşmesi en az iki nüsha olarak düzenlenmeli, her iki tarafça imzalanmalı ve her tarafa birer nüsha verilmelidir. Noterden onaylı olmak zorunda değildir; ancak noter onayı, belgenin tarih ve imza doğruluğunu kesinleştirir.

Sonuç

Eksiksiz bir kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hukuki güvencenin temel taşıdır. Yukarıda belirtilen zorunlu maddelerin tamamını kapsayan, güncel mevzuata uygun bir sözleşme hem kira sürecini sorunsuz yönetmenizi hem de olası uyuşmazlıklarda hakkınızı korumanızı sağlar. Hazırladığınız sözleşmeyi imzalamadan önce bir hukuk danışmanına inceletmeniz önerilir.